주택담보대출 용어 정리(1): DTI, LTV의 뜻과 계산법

대부분 주택구입자금의 일부를 주택담보대출로 마련합니다. 은행은 무분별한 대출을 예방하기 위해 구입할 주택의 가격과 대출금을 갚을 수 있는 능력 등을 확인합니다. 다양한 조건에 따라 은행은 주담대(주택담보대출)의 대출금액을 제한하고 있습니다. 은행이 대출가능금액을 제한하는 대표적인 기준으로 LTV, DTI 가 있습니다. 

오늘은 주택담보대출을 진행할 때 꼭 알아야 하는 DTI, LTV 개념과 계산방법에 대해 알아봅시다.

 1. LTV (주택담보인정비율)

 LTV는 담보가 될 주택의 가치에 따른 대출 가능한 금액을 뜻합니다. 즉, 주택의 시세 대비 주담대를 받을 수 있는 대출을 확인하는 것입니다. 주택의 시세를 확인할 때는 신뢰할 수 있는 자료를 참고합니다. 가장 대표적으로 사용되는 자료는  KB부동산 시세의 평가자료를 사용합니다.

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9억원의 주택을 구입하려는 경우,  LTV 70%, 생애 최초 주택일 경우 80% 일 때, 대출가능 금액은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

2. DTI (총부채 상환비율)

DTI는 대출 신청자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. 즉 DTI는 대출을 신청하는 사람이 대출금을 상환할 수 있는 능력을 심사하는 것입니다. DTI비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱하여 계산합니다.

같은 조건의 대출상환액을 지니고 있어도 연소득이 2배 차이가 날 경우, DTI 비율은 2배 감소합니다.

즉, DTI 비율이 낮을 수록 대출상환 능력이 높다는 것을 의미합니다. 

 

DTI 연소득을 산정 시 금융기관에서 장래소득 인정 기준을 자율적으로 조정할 수 있으므로 나이가 젊을 경우 장래소득이 반영되어 연소득 산정에 영향을 줄 수도 있습니다. (금융기관별 상이) 또한 지역마다 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 대출을 하기 전 확인해봐야 합니다.

 

DTI와 비슷한 용어, DSR과의 차이는 무엇일까?

DTI는 기타부채의 이자 상환액만 측정하는 반면, DSR은 기타부채의 원리금, 즉 원금과 이자 상환액을 반영합니다.

DSR이 더 강한 규제를 하고 있는 것 입니다. 

 

* 신 DTI? 주택담보대출 2건이상 받을 때, 해당 주담대 원리금을 모두 합쳐 반영하는 것.

3. 사례를 통해 알아보기

연봉 5천인 개인이 9억원 아파트를 구입할 때, 원리금균등상환 / 40년 / 금리 5%로 주택담보대출을 받고자 합니다.

*기타 대출은 없는 상태

은행에서는 LTV 70%, DTI 50%, DSR 40%로 제한하고 있다고 가정하면, 대출받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.

 

주택담보대출 용어 정리(1): DSR의 뜻과 계산법

 

1) LTV 70% →  6.3억까지 대출가능

2) DTI 60% 적용 → 별도의 기타대출 없으므로 한도 5억까지 대출 가능(DTI58%)

3) DSR 40% 제한 → 연간 상환액 2천만원으로 제한되고 대출한도 4억

 

 

복잡하고 어려운 내용이지만 차분히 알아보면 사실 누구나 이해할 수 있습니다.

네이버 금융계산기를 확인하면 쉽고정확한 대출 가능 금액을 확인할 수 있습니다. 

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다양한 정보와 나의 재정 상황을 고려하여 나에게 적합한 주택을 구매하시길 바랍니다.